住宅ローンの返済が以前より重く感じていませんか？

「このまま借り換えるべきか、いっそ売却したほうがいいのか」

—そう感じ始めたら、それは何かを変えるべきタイミングのサインかもしれません。

まだ返済が滞っているわけではない。

でも、このままで本当に大丈夫なのか不安。

そんな不動産売却にまつわる悩みを抱える「Step1〜2」の方に向けて、

宅建士としての私が、

また自身も不動産の売却・購入を複数回経験してきた立場から解説します。

なお、すでに返済が厳しく滞納が心配な方は、まず以下の記事を先に確認してください。

関連記事：住宅ローンが払えないときの対処法

この記事でわかること

• 住宅ローンの借り換えと売却を正面から比較
• 2026年の金利上昇局面でどちらを選ぶべきかの判断基準

これからが不安という方に役立つ記事です。頭を整理しながら読み進めましょう！

こんな悩みはありませんか？

• 「住宅ローンの返済額が、以前より重く感じるようになった」
• 「借り換えた方がいいのか、いっそ売った方がいいのか分からない」
• 「まだ滞納はしていないけど、このままで大丈夫か不安」

このような気持ちを抱えている方に向けて、
この記事では借り換えと売却を比較しながら、後悔しない判断基準をお伝えしていきます。

住宅ローンの負担が増えたと感じたら最初に考えること

「最近、家計が苦しい」と感じたとき、原因は住宅ローンの返済額そのものとは限りません。

まず以下の支出を棚卸ししてみましょう。

• 毎月の返済額(変動金利の場合、近年の金利動向で実質的な負担感が増している家庭も多いです)
• ボーナス払い(ボーナスが減額・カットされた場合に直撃する項目)
• 固定資産税(評価額の見直しで上がっているケースもあります)
• 修繕費(築年数に応じて発生頻度が上がります)
• 火災保険(更新のたびに保険料が上昇している傾向があります)

私自身、賃貸・売買の両方を経験する中で感じるのは、「ローンが苦しい」と相談に来る方の半数近くは、実はローン以外の固定費の積み重ねが原因だったということです。

まずはここを切り分けることが、判断を誤らないための第一歩になります。

関連記事：[住宅ローンが払えないときの対処法]

住宅ローン借り換えとは？メリットと注意点

「借り換え」とは、現在の住宅ローンを完済し、別の金融機関で新たにローンを組み直すことです。

メリット①：金利が下がる

数年前に組んだローンより、現在の方が金利条件の良い商品がある場合、借り換えによって総返済額を抑えられる可能性があります。

メリット②：毎月返済を減らせる

返済期間を延ばす、あるいは金利タイプ(変動・固定)を見直すことで、月々の負担を軽減できることがあります。

このほかにボーナス払いを無くし、返済を延長したケースもあります。

注意点①：借り換え費用がかかる

事務手数料、保証料、登記費用(抵当権の抹消・設定)、印紙税など、借り換えには諸費用がかかります。

一般的に残債の2〜3%程度が目安とされ、これを上回るメリットがなければ借り換えの効果は薄くなります。

注意点②：審査に通らないこともある

借り換えには新規ローンと同様の審査があります。

年齢、健康状態(団体信用生命保険)、収入の変化によっては、希望する条件で借り換えられない場合もあります。

家を売却するメリットと注意点

一方、「売却」という選択肢もあります。

メリット①：住宅ローンの負担から解放される

売却価格でローンを完済できれば(あるいは完済の目処が立てば)

毎月の返済というプレッシャーそのものから解放されます。

メリット②：まとまった資金を確保できる

売却後に手元資金が残れば、教育費や老後資金、住み替え費用に充てることができます。

メリット③：住み替えの選択肢が広がる

賃貸への住み替え、よりコンパクトな住宅への買い替えなど、ライフスタイルに合わせた選択が可能になります。

注意点①：引越し費用がかかる

当然ながら、売却・住み替えには引越し費用や新居の初期費用が発生します。

これを見込んだ資金計画が必要です。

判断に迷う場合は、「売る」「貸す」「住み続ける」の3択で整理する考え方も参考になります。

関連記事：[家を売る？貸す？住み続ける?判断のポイント]

借り換えと売却どっちが得？比較表

ここまでの内容を整理すると、借り換えと売却にはそれぞれ一長一短があります。

以下の比較表で全体像を確認してみましょう。

このフローチャートはあくまで第一段階の目安です。実際には「収入の安定性」「築年数」「ライフイベントの予定」など複数の要素を組み合わせて判断する必要があります。次の章で、それぞれに向いているタイプを具体的に見ていきましょう。

こんな人は借り換え・こんな人は売却がおすすめ

借り換えがおすすめな人

• 今後も住み続けたい(住み替えの予定がない)
• 収入が安定している(審査に通りやすく、長期的な返済計画が立てやすい)
• 残債が多い(金利差による軽減効果が出やすい)
• 築浅(担保評価が高く、有利な条件を引き出しやすい)

売却がおすすめな人

• 教育費が増える(数年以内に大きな支出が見込まれる)
• 定年が近い(退職後の収入減を見据えた住み替え)
• 転勤の可能性がある(維持コストをかけ続けるリスクを避けたい)
• 空き部屋が増えた(子どもの独立などで家が広すぎると感じる)
• 管理費や修繕積立金が上がっている(マンションの場合、将来的な負担増が見えている)

私自身、これまでに4回の購入と3回の売却を経験していますが、

「住み続ける前提で借り換えたものの、数年後に結局売却することになり、二度手間になった」

というケースを実際に見聞きしています。

借り換えを検討する際は、「本当に今後10年以上この家に住み続けるか」を一度立ち止まって考えることが重要です。

2026年以降は金利上昇が判断ポイントになる

ここがこの記事で最もお伝えしたいポイントです。

変動金利はどうなる?

近年、変動金利型住宅ローンを選択している家庭が多数を占めていますが、
金利情勢の変化によっては、今後返済額が上昇する可能性があります。

借り換えを検討する場合も、「今の金利」だけでなく「数年後の金利」を見据えた判断が必要です。

買主のローン負担は増える

金利が上昇すると、これから家を買う人(=あなたの家を買う可能性のある買主)が
組めるローンの金額も小さくなる傾向があります。

これは間接的に、不動産の購入需要や価格形成に影響を与える要因になり得ます。

売却価格への影響も考える

「いつかは売るかもしれない」と考えている場合、金利が上昇し
買主の購買力が下がる前のタイミングの方が、有利な条件で売却できる可能性があります。

「いつか売る」なら早めの査定も選択肢

借り換えで月々の負担を軽減しつつ住み続ける道を選ぶにしても、「将来的に売る可能性がある」のであれば、
今の家の価値がどのくらいなのかを早めに把握しておくことには大きな意味があります。

「いつ売るのがベストか」については、こちらの記事で詳しく解説しています。

関連記事：[家を売るベストなタイミングとは]

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迷ったときは査定してから判断でも遅くない

ここまで借り換えと売却を比較してきましたが、「結局どちらが自分に合っているか分からない」
という方も多いはずです。

そんなときは、査定を受けてから判断するという選択肢を持っておくことをおすすめします。

私の友人も実際に複数社へ査定を依頼した際、会社によって査定額に500万円以上の差が出た経験があります。

借り換えか売却かを判断する材料として「査定額」を使うのであれば、1社だけの結果で判断するのは危険です。

複数社に依頼し、相場のレンジ（幅）を把握した上で判断することを強くおすすめします。

まだ住宅ローンを問題なく返済できている方には、無料の一括査定サービス「いえカツ」がおすすめです。

査定額を比較したうえで、借り換えるか売却するかをじっくり検討できます。

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一方で、「住宅ローンの返済自体がすでに厳しい」「滞納が心配」という状況であれば、
通常の売却より先に検討すべき選択肢があります。

そうした方は以下の記事もあわせてご確認ください。

関連記事：[住宅ローンが払えないときの対処法]

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まとめ

住宅ローンの借り換えと売却、どちらが得かは家庭の状況によって異なります。

• 今後10年以上住み続ける予定があり、収入が安定しているなら借り換え
• ライフイベントの変化が近づいている、将来的に住み替えの可能性があるなら売却

そして2026年以降は、金利上昇という新しい変数が判断材料に加わります。「今の負担をどう減らすか」だけでなく、「数年後にどうなっているか」まで見据えて判断することが、後悔しない選択につながります。

迷ったときは、まず査定を受けて自分の家の「今の価値」を知ることから始めてみてください。

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よくある質問(FAQ)

この記事を書いた人

あさこ

最後まで読んで頂き感謝します。

実体験で失敗した経験から
不動産売買のことを中心に発信をはじめました。

宅建士・不動産業界18年

実際に

• 分譲マンション売却
• 収益物件購入
• 住宅ローン利用の住み替え

を経験しています。

プロフィールはこちら

任意売却とは？仕組みをわかりやすく解説

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなったときに、金融機関の同意を得て家を売る方法です。

通常、ローンが残っている家は自由に売ることができません。

しかし任意売却なら、借金が残っていても売却できます。

ポイントは次の通りです。

• ローンが残っていても売れる
• 金融機関の許可が必要
• 売却後も借金は残る可能性あり

まずは今の家の価格を知るだけでも、判断がかなり楽になります

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この記事でわかること

• 任意売却と競売の違い
• 任意売却のメリットとデメリット
• 任意売却を選ぶべきか（向いているか）どうか

はじめに任意売却と競売の違いから確認していきましょう。

1．任意売却と競売の違い

返済できない場合、放置すると「競売」になります。

違いはとても重要です。

任意売却

• 市場価格に近い価格で売れる
• 周囲に知られにくい
• 引越しの相談ができる

競売(裁判所主導で強制的に売却される手続き)

• 相場より安く売られる
• 強制的に進む
• 近所に知られやすい

関連記事：【競売との違いを詳しく知りたい方はこちらから】

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２．任意売却のメリット

任意売却の最大のメリットは「コントロールできること」です。

主なメリット

• 市場価格に近い金額で売れる
• 引越し時期の相談ができる
• 近所に知られにくい
• 精神的な負担が少ない

例えば、競売だと突然退去になるケースもありますが
任意売却なら話し合いが可能です。

「人として扱われる」のが大きな違いです。

子育て中のご家庭にとって、特に知っておいていただきたいポイントがあります。

それは、任意売却は外から見ると、ごく普通のお家の売却と何も変わらないという点です。

看板や広告の出し方、内覧の進め方なども、一般的な仲介の売却と同じように行われます。

また、競売になると、所有者や物件名がインターネット上の競売情報として公開されてしまうことがありますが、
任意売却であればそうした形で情報が出ることはありません。

「引越し時期の相談ができる」というメリットには、もう一つ知っておくとよい点があります。

交渉の結果によっては、新生活のための引越し費用を「引越し代」として認めてもらえるケースもあるのです。

どの程度認められるかは状況によって異なりますが、「引越し費用も含めて相談できる可能性がある」
と知っておくだけで、心の余裕が変わってくるかと思います。

そして何より、こうした条件を活かすことで、
今の学区を変えずに、近隣エリアでの賃貸などへ住み替えられる可能性があります。

お子さんの転校を避けたいというご相談は本当に多いです。

「暮らしの環境を大きく変えずに、次の一歩を整えられる」というのは、任意売却ならではの大きな利点と言えます。

３．任意売却のデメリット

一方で、デメリットもあります。

主なデメリット

• 信用情報に影響（いわゆるブラック）
• 借金が残る可能性
• 必ず成功するとは限らない
• 時間制限がある

特に注意したいのは「借金はゼロにならない」点です。

ただし、分割返済などの交渉は可能です。

「信用情報に影響(いわゆるブラック)」と聞くと、
何か特別な「ブラックリスト」に名前が載ってしまうようなイメージを持たれる方が多いです。

ですが、実際にはそういった名前のリストがあるわけではありません。

住宅ローンの支払いが一定期間滞ると、その記録が信用情報機関(金融機関同士で情報を共有する機関)に
登録される、という仕組みです。

この記録が残っている間は、新しくクレジットカードを作ったり、
自動車ローンなどを組んだりすることが難しくなる場合があります。

記録が残る期間は一般的に5年程度とされていますが、正確な期間は
信用情報機関や金融機関に確認することをおすすめします。

ご相談の中でとても多いのが、「この影響で子どもの奨学金や就職に支障が出るのでは」というご心配です。

この点は、過度に心配されなくても大丈夫です。

とはいえ、ご家庭ごとに状況は異なりますので、不安な点があれば信用情報機関や相談先に
直接確認していただくとより安心です。

４．任意売却を考えている人がやってはいけないこと

① 放置して競売開始を待つ

→ 選択肢が減り、損をする。

競売で残るものはありません。

できる限り避けることが賢明と心得てください。

② 1社だけで決める

→ 条件悪化リスクが高いです。

相談は1社に限らず、複数社へ相談してください。

大変なことではありますが、違う光が見えることもあります。

③ 家族に黙って進める

→ 後で大きなトラブルとなる可能性大！

どうにもならないことでも、ご家族はあなたからの言葉を待っています。

大事な家族には、事前に相談しましょう。

④ 怪しい融資業者に相談する

「今すぐお金を貸します」「ローンの一本化でラクになります」といった広告を見て、
つい相談してしまうケースもあります。

しかし、こうした業者の中には、後になって不利な条件が判明するような契約を勧めてくるところも存在します。

ご自分で判断できないことは、信頼できる専門家へ相談してみることが有効です。

一人で悩まず、まずは専門家へ相談しましょう

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関連記事：【任意売却の流れを知りたい方はこちら から。＊準備中】

５．任意売却が向いている人・向いていない人

向いている人

• すでに返済が厳しい
• 滞納が始まっている
• 競売を避けたい
• 家族に知られず進めたい

当てはまる場合は、早めに状況を整理しておくと安心です。

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向いていない人

• まだ余裕がある
• 借り換えで解決できる
• 売る必要がない

6．任意売却の流れ

大まかな流れは以下の通りです。

① 専門会社へ相談
② 金融機関と交渉
③ 売却活動・契約
④ 引渡し

関連記事：【任意売却の流れを詳しく確認したい方はこちら ＊準備中】

７．任意売却でよくある失敗例

① 相談が遅すぎる

→競売開始で手遅れ

競売開始決定通知が届いてから、通常６か月から１２か月で家を退去しなくてはなりません。

時間はあっという間に過ぎていきますので、間に合わなくなる前に余裕をもって行動する必要があります。

② 1社だけに任せる

→条件が悪くなる

不動産会社にも、得意・不得意があります。

あなたの状況にあった会社を見つけるためにも、複数社に相談してください。

「これ以上の条件は無いだろう…」と判断することは１社ではできません。

③ 情報不足で判断

→損する選択をしてしまう

正確な情報を集めて比較してください。

ネット上の情報のみを鵜吞みにして判断するのは危険です。

• 確認するべき項目
  • 情報の正確性
  • 情報の新しさ（古い誤った情報は×）
  • 発信先の確認

④ 夫婦で話し合わず、手続きが進まなかった

状況

ご主人(または奥様)のどちらか一方だけが状況を把握していて、もう一方には詳しく伝えていなかったケースです。

そのため、必要な書類の準備や同意が得られず、手続きが滞ってしまいます。

問題点

• 住宅ローンが夫婦の共有名義になっている
• 一方が連帯保証人になっている

この場合の手続きにはどちらの協力も必要になることがほとんどです。

⇀「言いにくい」という気持ちから先延ばしにしてしまうと、いざ動き出すときに時間が足りなくなってしまいます。

８．迷ったらまずやるべきこと

ここまで読んで

「自分が任意売却すべきかわからない」

という方も多いと思います。

その場合は

「いきなり決断する必要はありません」

任意売却の相談はいつから始めるべき?

あさこ

私自身、初めて自宅を売却したとき、「このままでは支払いが厳しくなるかもしれない」という焦りから、
知り合いの不動産会社1社だけに相談し、そのまま安い価格で売却してしまった経験があります。

今振り返ると、「もう少し時間をかけて、複数の選択肢を比べていれば」と感じる出来事でした。

任意売却は、相談するタイミングによって、選べる選択肢の幅が大きく変わります。
目安として、次のように考えていただくとイメージしやすいかと思います。

あさこ

以前、賃貸のお部屋探しでいらっしゃった、親子のお客様のことが今も印象に残っています。自宅売却の事情があり引越しを余儀なくされたとのことでしたが、家賃の安いアパートを契約され、「家族で頑張らなければ…」と事情を話してくれて一緒に泣きました。

引越し後にはお子さんが近所でアルバイトを始めていました。「もっと早い段階で動いていれば、状況が変わっていたかもしれない」と感じたことを覚えています。

ご自身の状況に「まだ大丈夫」と思える段階こそ、実は一番選択肢が多いタイミングです。早めに動くことは、決して「焦って決める」ことではなく、じっくり考えるための時間を確保することでもあります。

まずやるべきは

これだけで判断がかなり楽になります。

「家の価値」と「残債のバランス」が確認できたら、もう少し具体的に話を進めるために、
次の3つも合わせて確認しておくと、相談先でのお話がよりスムーズになります。

①住宅ローンの名義 住宅ローンが誰の名義になっているか、連帯保証人がいるかどうかを確認しましょう。

誰の同意や協力が必要になるかが変わってきます。

②滞納期間 現在、住宅ローンの支払いがどのくらい遅れているかを確認しましょう。

滞納が始まってからの期間によって、選べる方法の幅が変わってくることがあります。

③銀行から届いている通知 督促状や通知書が届いている場合は、その内容
(いつ届いたものか、どのような内容が書かれているか)を確認しておきましょう。

通知の段階によって、今後の見通しがある程度分かることがあります。

これら3つが分かっていると、相談先でも状況を伝えやすくなり、より具体的なアドバイスを受けやすくなります。

そして何より大切なのは、「早めの相談ほど、選べる選択肢が多くなる」ということです。

「まだ相談するには早いかもしれない」と感じている段階でも、決して早すぎることはありません。

今の状況を整理する一歩として、無理のないタイミングでご相談を検討してみてください。

この記事のまとめ

任意売却は

「最後の手段」ではなく
「損を減らすための選択肢」です。

ただし

という点は必ず覚えておきましょう。

関連記事：【任意売却以外も含めて、まずは今の状況に合う方法を整理したい方へ】

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この記事を書いた人

あさこ

最後まで読んで頂き感謝します。

実体験で失敗した経験から
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宅建士・不動産業界18年

実際に

• 分譲マンション売却
• 収益物件購入
• 住宅ローン利用の住み替え

を経験しています。

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