不動産売却の税金はいくら？「3000万円で売れた」具体例でわかる計算と節税のコツをやさしく解説

結論から言うと、不動産を売却して「税金がかかる人」と「かからない人」がいます。

なぜなら、税金は売却価格そのものではなく、家を売って得た「譲渡所得（じょうとしょとく：売却によって出た利益）」に対してのみ課せられるからです。

具体的には、以下の数式で考えます。

• 売った金額 －（買った時の金額 ＋ 売るためにかかった費用）＝ 利益

この計算の結果が「マイナス」であれば、税金を払う必要はありません。

むしろ、税金が安くなる特例を受けられる場合もあります。

実は難しそうに思えて、計算は難しいものではありません。

はじめての方でもわかるように補足を入れて説明していきます。

この記事でわかること

• 売却したときの税金がわかる計算方法
• 税金の計算方法
• 税金がゼロになる特例について

まずは、具体例から計算方法を確認していきましょう。

「売却について整理したい」方は家を売るか迷ったときに整理すること（Step1）の記事から読んでみてください。

１．【具体例】3,000万円で家を売った時の税金計算フロー

では、実際に3000万円で家が売れた場合のシミュレーションをしてみましょう。

【前提条件】

• 売却価格：3,000万円
• 20年前に買った価格（取得費）：2500万円
• 売却経費（仲介手数料など）：200万円

STEP1：利益の計算 3000万円（売値）－ 2700万円（買った値＋経費）＝ 300万円（利益）

STEP2：魔法の特例「3000万円特別控除」を適用

マイホームを売る場合、利益から最大3000万円まで差し引ける

「3000万円特別控除（譲渡所得特別控除＊じょうとしょとくとくべつこうじょ）」という制度があります。

• 300万円（利益）－ 3000万円（控除）＝ 0円（課税対象）

このケースでは、利益が出ていても特例のおかげで税金は「0円」になります。

ただし、この特例を受けるには売却した年の翌年に確定申告することが必須です。

STEP3:【プラスα】10年以上住んでいる方へのご褒美「軽減税率」でさらに安くなる

マイホームを売る場合で10年以上お住まいの方は税率が約20％よりも低くなります。

３０００万円の特別控除を適用しても課税対象となる方に朗報です。

譲渡所得が例えば３８００万円だった場合、３０００万円の特別控除を適用しても８００万円の課税所得が残ります。

通常は８００万円に対して約20％の税率がかかるわけですが、一定の要件を満たすことにより約１4％の税率（６０００万円以下の場合）に軽減されます。

まとめると、譲渡所得は１０年を超えて居住したかたにとってお得！な税率が適用される。

一定の要件もあるため注意してください。

特例を受けるための主な要件を整理（国税庁：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例）

所有期間で税率が激変！「5年」の壁に要注意

もし特例が使えず税金が発生する場合、その「税率」は家を持っていた期間で決まります。

1. 長期譲渡所得（所有期間が5年超）： 税率 約20%
2. 短期譲渡所得（所有期間が5年以下）： 税率 約39%

売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかが境目です。

たった数ヶ月の差で税金が倍近く変わるため、売却時期の判断は慎重に行いましょう。

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３．手元にいくら残る？｜税金以外にかかる諸経費リスト

税金以外にも、売却時には現金で支払う経費があります。

• 仲介手数料： （売却価格 × 3% + 6万円）＋消費税が一般的。3000万円なら約105万円。
• 印紙税： 売買契約書に貼る印紙代。3000万円なら1万円（軽減税率適用時）。
• 抵当権抹消費用： 住宅ローンが残っている場合、銀行の担保を外すために数万円かかります。

これらを差し引いた残りが、あなたの本当の「手残り金」になります。

そのほかの諸経費について

• 主な譲渡費用として認められているもの
  • 測量費
  • 解体費
  • 立退料
  • 違約金
• 譲渡費用に含まれないもの
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 抵当権抹消登記の費用
  • 売却代金の取り立て費用
  • 弁護士費用
  • 確定申告のための税理士報酬