結論からいうと、住宅ローンが残っていても家を売ることは可能です。

ただし、誰でも自由に売れるわけではなく、ある条件を満たす必要があります。

その条件とは「家を売ったお金で住宅ローンを完済できるかどうか」です。

この記事でわかること

• 住宅ローン残りがあっても売却できるか
• アンダーローン、オーバーローンの関係
• 自分の場合はどの売却方法を選択すると良いのか

まずは売却できるか、判断方法について確認していきましょう。

売却できるかどうかは「残債と査定額」で決まる

家が売れるかどうかは、とてもシンプルです。

下のフローチャートで確認してみましょう。

あなたはどのパターンに当てはまりましたか？

まだ判断できない場合は、査定で数字を出すことで判断できます。

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アンダーローンとは

家の売却価格がローン残高より高い状態です。

この場合は問題なく売却できます。

余ったお金も手元に残るため、もっともスムーズなケースです。

項目	アンダーローン	オーバーローン
売却可否	◎	△
追加資金	不要	必要な場合あり
難易度	低い	高い

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オーバーローンとは

売却価格よりローン残高のほうが多い状態です。

この場合、そのままでは売却できません。

実際には、“売れると思っていたのに足りなかった”ケースはかなり多いです。

このズレを防ぐためにも、事前の確認が重要です。

なぜなら、ローンを完済しないと家の「抵当権」を外せないからです。

オーバーローンでも売る方法

状況	やるべきこと
残債＜査定額	そのまま売却
残債＞査定額（少額）	貯金で補填
残債＞査定額（大）	任意売却検討

住宅ローンが残っている場合の売却方法の選び方

通常売却

任意売却

買取

オーバーローンでも、方法はあります。

「ローンが多くて売れないかも…」
「普通の不動産会社に断られそう…」

そんな場合は、訳あり物件に対応した買取サービスも選択肢になります。

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自己資金で補填する

不足分を貯金などで補えば売却できます。

例えば、差額が100万円程度であれば現実的です。

ただし、無理に資金を出すと生活に影響が出るため注意が必要です。

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任意売却

どうしても差額を払えない場合は「任意売却」という方法があります。

これは金融機関の許可を得て、ローンが残ったまま家を売る方法です。

ただし、

といったデメリットもあります。

そのため、最終手段として考えるのが基本です。

任意売却や複雑なケースは、通常の売却とは違う対応が必要です。

専門的に対応してくれるサービスを使うことで、
スムーズに進むケースもあります。

売却時に注意するポイント

抵当権の解除

家を売るときは、必ず抵当権を外す必要があります。

これは「ローンの担保」を外す手続きです。

完済できれば問題ありませんが、できない場合は売却が進められません。

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売却後に借金が残るケース

オーバーローンの場合、家を売っても借金が残ることがあります。

この場合は、

• 分割で返済
• 金融機関と相談

などの対応になります。

「売ればすべて解決する」と思っていると後悔するポイントです。

まずやるべきことは「査定」

ここまで読むと、

「自分は売れるのか分からない」

と感じたかもしれません。

その判断をするために必要なのが「査定」です。

査定をすれば、

が分かります。

つまり、

複数社で比較した結果ローン残高よりも高く売れたAさんのケース

この場合、多くの人が“売れない”と勘違いしますが、そうとも限りません。

査定額はローン残高よりも200万円低い額でしたが、

実際の売却時に希望の高値で売れるケースもあります。

複数社の査定をとり、不動産会社から状況の聞き取りを重ねることで
道が開けることは実際にあるのです。

まずは通常の査定で、今の価格を確認してみましょう。

• 複数社の査定が一括で比較できる
• 相場が分かる
• 売却の選択肢が広がる

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実際には、

など、やってみないと分からないケースがほとんどです。

相場とは「実際に売れる価格の目安」

結論から言うと、不動産売却の相場とは市場で実際に売れる価格の目安です。

理由は、不動産には定価がなく、同じ家でも条件によって価格が変わるからです。

例えば

このように、条件によって売却価格は大きく変わります。

つまり、相場を知ることで

自分の家がどのくらいの価格帯にあるのか分かる

ということです。

不動産を売ろうと考えたとき、一番気になるのは「自分の家が一体いくらで売れるのか？」ということですよね。

「いきなり不動産屋に行くのは、無理やり契約させられそうで怖い……」

「まずは自分一人で、こっそり目安を知りたい」

そう思うのは当然のことです。

実は、不動産売却の相場は、プロに頼まなくてもある程度までは自分で調べることができます。

この記事でわかること

• 不動産価格の正しい相場の仕組み
• 初心者でもできる相場の調べ方
• 相場を調べる際の注意点

この記事では、不動産アドバイザーの視点から、初心者の方でも失敗しない「相場の調べ方のコツ」を分かりやすくお伝えします。

「売却について整理したい」方は家を売るか迷ったときに整理すること（Step1）の記事から読んでみてください。

不動産売却の相場を自分で調べるべき3つの理由

そもそも、なぜ自分で調べる必要があるのでしょうか？

それは、あなたが損をしないためです。

査定価格との違い

相場と査定価格はよく混同されますが、意味が違います。

相場	周辺物件の価格から見た目安
査定価格	不動産会社が算出した売却予想価格

イメージはこの通りです。

そのため、状況に応じて柔軟な対応が必要となります。

希望の売却価格に近付けるにはプロにうまく協力してもらうことがゴールへの近道となります。

【プロ推奨】不動産売却の相場がわかる5つの調べ方

インターネットを使えば、自宅にいながら相場を調べられます。

中立的な立場で順に紹介します。

1. レインズ・マーケット・インフォメーション

これは、全国の不動産指定流通機構（不動産会社が物件情報を共有する組織）が運営しているサイトです。

• 特徴： 実際に「いくらで売れたか」という成約価格（売買が成立した実際の金額）が見られます。
• メリット： プロが使うデータと同じ出所なので、信頼性が非常に高いです。

2. 不動産情報ライブラリ

国土交通省が運営しているサイトで、実際に取引した人へのアンケート結果などを基にしています。

• 特徴： 過去の取引価格（売買された値段）を地図上から探せます。
• メリット： 国が提供しているデータなので、客観的な相場が分かります。

3. 不動産ポータルサイト（SUUMOやHOME’Sなど）

• 特徴： 今、現在進行形で売りに出されている物件の価格が見られます。
• メリット： あなたの家のライバルとなる物件が「いくらで売り出しているか」が分かります。ただし、これはあくまで「希望価格」であり、実際にその値段で売れるとは限らない点に注意しましょう。

4. AI査定サイト

• 特徴： 住所や築年数を入れるだけで、AI（人工知能）が瞬時に価格を算出します。
• メリット： 匿名で利用できるものが多く、営業電話がかかってくる心配がありません。

5. 一括査定サイト

• 特徴： 複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスです。
• メリット： 机上査定（データに基づいた概算）は、訪問なしで複数のプロの視点による価格が手に入ります。訪問査定では実際の建物を確認し、より正確に「市場価格（実際に売れる見込みの金額）」が確認できます。どちらも無料で利用することができます。

初心者が不動産売却の相場を調べる3つの方法

詳しくなくても最低限、売る側も知識を得ることが必要です。

そのためにできることを試してみましょう。

方法① 不動産ポータルサイトを見る

一番簡単なのは、不動産サイトを確認する方法です。

チェックするポイント

近い条件の物件を見ることで、相場が分かります。

例えば

「近くの家が3,000万円で売り出されている」

→ 自分の家も近い価格の可能性がある

という判断ができます。

ただし注意点があります。

売り出し価格＝売れる価格ではない

という点です。

売り出し価格は少し高めに設定されることが多いです。

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方法② 公的データを確認する

次に、公的な価格データを見る方法です。

代表的な上記のレインズや不動産情報ライブラリを見てみましょう。

これは実際に売れた価格を参考にできるため、信頼性が高いです。

ただし

• 見方が難しい
• 自宅と完全に同じ物件がない

というデメリットがあります。

初心者には少しハードルが高い方法です。

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方法③ 不動産査定を利用する

２０２６年の最新情報として最も現実的なのは、不動産査定を利用する方法です。

査定では

をもとに価格を算出します。

つまり

自宅に合わせた相場が分かる

ということです。

相場を調べる際の注意点とデメリット

自分で調べる際には、以下の2点に注意してください。

物件の状態は反映されない

ネットのデータは、あくまで「面積」や「築年数」といった数字に基づいたものです。

日当たり、室内の傷み具合、周辺住民の雰囲気などは反映されません。

売り出し価格と成約価格は違う

ポータルサイトに出ている価格から、実際には値引き交渉などで5％〜10％ほど下がって成約（売買契約が成立すること）する場合が多いです。

サイトの価格をそのまま信じすぎないようにしましょう。

「いつかはこの家を売って、新しい生活を始めたい」 そう思いながら、気づけば数年が経っていませんか？

不動産の世界では、「あとで」という判断が数百万円の損を招くことが珍しくありません。

特に2026年、日本の不動産市場は大きな転換点を迎えています。

わかりやすく簡単に説明すると

日本の中央銀行（日銀）は長い間「金利をほぼゼロ」にして景気を支えていました。

でも最近、物価や給料が上がってきたため、2024〜2025年にかけて少しずつ金利を引き上げています。

住宅ローンには「変動金利」と「固定金利」の2種類があり、

変動金利は短期金利の影響、固定金利は10年物国債の金利（長期金利）の影響を受けます。

日銀が金利を上げると、変動金利で家を買った人の毎月の返済額が増えることがあります。

この影響は今年度の住宅ローン返済からじわじわと実感される方が増えるでしょう。

まずは「本当に今売るべきか」をご自身の状況と照らし合わせながら整理してみることが大切です。

この記事でわかること

• 家を売るタイミングによる価格の変動
• ２０２６年の今は売り時？の判断
• 改めて考える売却のことの整理

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「今売るべきか迷っている」

「まだ価格が上がるか気になる」

そんな場合は、まず“今の相場”だけでも確認しておくと判断しやすくなります。

不動産売却の相場を調べる方法はこちら

• 不動産売却の相場はどう調べる？
• 不動産査定だけでも良い？

1. 「あとで」が命取り？不動産価格が下がる前に知りたいこと

2026年現在、不動産価格は高止まりの状態ですが、いつまでもこの状況が続く保証はありません。

市場の潮目が変わる可能性

金利の上昇や、都市部以外の需要低下により、「売りたくても売れない」時期がやってくるリスクがあります。

好条件のエリア、建物に関しては高需要、高価格を維持する一方で地方は空き家、築古物件が増えて状況が悪化する懸念もあります。

競合が増えるリスク

近隣で似たような物件が先に売り出されると、あなたの家は「比較対象」にされ、値下げを余儀なくされます。

「相場がいい時に売る」のは鉄則ですが、それ以上に怖いのは「売りたい時に、買い手がいない」という状況です。

単純に考えて、今後日本の人口は減る一方ですから、中古住宅が増えても購入者はいなくなります。

今のところ、中古物件の需要があるのは買取業者が別の需要を見込んで買取、修繕、リフォームなどを行っているためです。

中古物件の需要と価格上昇は比例していません。

個人が民泊などで利益を出すためには単純な戦略だと続かないとみています。

もし「売る」か「貸す」かで迷っているなら、売却と賃貸の判断ポイント（Step2）も参考にしてみてください。

不動産会社の選び方についても見ておきましょう。

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２．2026年以降は「高く売れる時代」が続くとは限らない

ここ数年は、不動産価格の上昇が続き、「もう少し待てばさらに高く売れるかも」と考える人も増えています。

実際に、東京都心部を中心に価格上昇は続いており、首都圏中古マンション価格は高水準を維持しています。

ただし、2026年以降は「どの物件でも高く売れる時代」が続くとは限りません。

特に関東圏では、

• 駅距離
• 築年数
• 管理状態
• エリア人口
• 再開発の有無

によって、価格差がさらに広がる可能性があります。

査定額が会社によって違う理由を見る

不動産査定で失敗しない注意点はこちら

実際、不動産業界でも、

「都心部と郊外の二極化」

が強まるという見方が増えています。

例えば、

• 東京23区の駅近マンション
• 再開発エリア
• 人気沿線

などは比較的需要が残りやすい一方、

• 郊外
• バス便
• 築古物件

では、価格調整リスクが出やすくなる可能性があります。

そのため、

「まだ上がるかも」

だけで判断するのではなく、

「今の価格で売れるうちに動くべきか」

という視点も重要になってきます。

関東の不動産を所有されている方はこちらも確認

関東の不動産査定おすすめ

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３．金利が上がると「買える人」が減る理由

2026年以降の不動産市場で、特に注意したいのが住宅ローン金利の上昇です。

これまでの不動産価格上昇は、

• 超低金利
• ローンの借りやすさ

によって支えられてきた部分も大きいと言われています。

しかし、金利が上がると、同じ価格の家でも毎月の返済額が増えます。

例えば、4,000万円を35年ローンで借りる場合でも、

• 金利0.5%
• 金利1.5%

では、毎月の負担額に大きな差が出ます。

つまり、

「欲しい人はいる」

でも

「ローンが組みにくい」

という状況になりやすいのです。

その結果、

• 買い手が減る
• 売却期間が長引く
• 値下げ交渉が増える

可能性もあります。

特に関東圏では、価格上昇が続いてきた反動もあり、

“買える人が限られてきている”

という変化も出始めています。

だからこそ、

「まだ売らない」

ではなく、

「今いくらで売れるか確認しておく」

ことが、以前より重要になっています。

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「もう少し待てば高く売れるかも」

そう考える人もいますが、

金利上昇によって買い手が減ると、売却価格や売れやすさに影響する可能性もあります。

そのため、今の価格を早めに把握しておく人も増えています。

※現在、関東エリア（東京・神奈川・千葉・埼玉）限定のサービスです。
それ以外の地域の方は、下記の全国対応サービスをご利用ください。

４. 築20年、30年の壁。建物価値がゼロになる前に動くメリット

日本の木造住宅には、残酷な「価値の賞味期限（減価償却：建物が古くなるにつれて価値が下がること）」があります。

購入希望という視点で中古物件の条件をみてみる

一戸建ての場合、築２０年を過ぎると建物の価値はほぼゼロ（土地代のみ）と評価されるのが一般的です。

近年の中古物件市場で重視される条件をまとめてみました。

構造と耐震性の基準	新耐震基準（1981年6月以降築）を満たし、構造上の問題が無い。 ※基礎のヒビ割れ、傾き、雨漏り、シロアリ被害の有無など
築年数と資産価値	木造は築20年以内、マンションは築25年以内、大手ハウスメーカーの建物だと品質が維持されている場合もある。
建物の状況確認	リフォーム履歴、メンテナンス状況、管理の良し悪し、建物の瑕疵（欠陥）の有無、違法な増改築などは無いか。
環境と周辺状況確認	周辺の騒音の有無、街灯、公園など環境面など。ハザードマップによる浸水リスク、再建築可能かどうか。
資金計画	上記を踏まえた修繕、リフォームの必要性。住宅ローンの控除（減税）の適合可否などで総合的に判断する。

築年数が古く、買い手が受けられる税制メリットもないと、結果として売却価格を下げざるを得なくなります。

「まだ住めるから大丈夫」と「市場で価値がつくか」は別物です。

建物の価値が残っているうちに動くことは、不動産売却で後悔しないため（Step3）の鉄則です。

５. 売り時の判断ポイント「今動くべき人」と「待っても良い人」

40代や50代の方は、住宅ローンの残債と、これからの教育資金・老後資金のバランスに悩む時期でしょう。

「もう半年以上経つのに、問い合わせすらこない…」

「地方の古い家だから、このまま一生売れないのでは？」

家が売れない期間が長引くと、夜も眠れないほどの不安に襲われることがありますよね。

特に40代前後になり、実家の相続や住み替えに直面している女性にとって、不動産は「資産」ではなく「重荷」に感じてしまうことも少なくありません。

結論からお伝えすると、家を売れ残ったまま放置することは、雪だるま式に増える借金を抱えるのと同じくらいリスクがあります。

この記事では、不動産売却のプロの視点から、売れない時に起こる現実と、現状を打破するための具体的な対策を解説します。

この記事でわかること

• 売れ残るときの金銭的負担
• 売れない原因がわからないときに整理すること
• 売却を考えている人が失敗しないための方法

私生活で売買契約を7回経験しているもと不動産業（歴18年）の私が、初心者でもわかるようにまとめています。

そのほかの記事は…

家が売れ残ることで発生する「3つの大きな負担」

売却する予定の家が空き家の場合、放置している間も、あなたのお財布からはお金が逃げていきます。

40代女性が直面する「実家・地方物件」特有の売却難

40代は、親の介護や自分たちの老後資金など、お金の使い道を真剣に考える時期です。

そんな中で「地方の古い実家」が売れ残るケースが増えています。

地方物件には、都市部にはない**「買い手の絶対数の少なさ」**という壁があります。

近隣の相場が下がっている、あるいは近所の目が気になって派手な宣伝ができない、といった悩みも多いでしょう。

しかし、一番の怖さは「いつか売れるだろう」という先送りです。時間が経てば経つほど、建物の資産価値（市場で売れる値段）は確実に下がっていきます。

売れない原因は「価格」か「不動産会社」か？

もし3ヶ月以上反応がないなら、原因は以下のどちらかに集約されます。

1. 価格が相場より高い： 査定額（不動産会社が提示した売れる予想価格）にこだわりすぎていませんか？
2. 不動産会社のやる気不足： その会社は、本当にあなたの家の魅力を伝える努力をしていますか？大手だから安心、とは限りません。

特に「一社だけに任せている」状態は、その会社の腕次第ですべてが決まってしまうため非常に危険です。

売却のこと知らないまま進めて大丈夫？

あなたはこのように言われていませんか？

不動産売却は、人生で何度も経験するものではありません。
だからこそ「なんとなく」で進めてしまい、あとから後悔する人も少なくありません。

実は、売却で後悔する人には共通する特徴があります。

18年間不動産業界に関わってきた中で感じてきたこと、そして自身の売却経験も踏まえて、
今回はその特徴をまとめました。

これから売却を考えている方は、ぜひご自身に当てはまらないか確認してみてください。

この記事でわかること

• 売却は何となく進めてはいけない
• 後悔している人には共通点がある

この記事では、後悔している人の理由と失敗しないための対策方法をまとめています。

そのほかの記事は…

不動産売却で後悔した人の共通点

失敗した私も含め、後悔している人の7つの理由を紐解いていきます。

本来であれば、日常の食品や外食の値段を考えて行動するよりも慎重にいくところなのですが

なぜ後悔してしまうのか？　大事なポイントを順番に見ていきましょう…

この記事でわかること

• 後悔しやすい選択の理由
• 判断するときの大切な視点
• 失敗を防ぐチェックポイント

そのほかの記事は…

家のことを決定するときに、よくある迷いとその理由

ここまで情報を整理しても、

「結局どれを選べばいいの？」
「自分の場合はどう考えればいいの？」

と迷う方はとても多いです。

それも無理はありません。

不動産やお金に関する判断は、
人生の中でも大きな決断になることが多いからです。

失敗したくない、損をしたくないと思うほど、
判断は難しく感じてしまいます。

ですが実際には、
正解は一つではありません。

大切なのは、
自分や家族の状況に合った選択を見つけることです。

次に判断基準となる大切な視点／間違えやすいポイントを確認していきます

この記事でわかること

• 家の主な選択肢
• それぞれのメリットと特徴
• 判断するときの考え方

そのほかの記事は…

家の主な選択肢は大きく4つあります

家の将来について考えるとき、多くの場合は次の4つの選択肢に分かれます。

どれが良い・悪いということではなく、状況や気持ちによって適した選択は変わります。

それぞれの特徴を見ていきましょう。